Калькулятор налога с продажи квартиры

Как рассчитать налог с продажи квартиры онлайн

Калькулятор налога с продажи квартиры помогает проверить обычный срок владения и сравнить два способа уменьшения дохода. Сначала выберите, как получена недвижимость, и укажите число полных лет. Если минимальный срок уже выполнен, доход освобождается от НДФЛ. Если нет, для расчёта нужны цена продажи, применимая кадастровая стоимость и допустимые расходы на приобретение.

В режиме сравнения калькулятор рассчитает налог с имущественным вычетом до 1 млн рублей и по подтверждённым расходам. В результате показаны доход для налога, налоговая база и выбранное уменьшение. Таблица позволяет увидеть оба варианта рядом. Если вы уже решили, что заявлять в декларации, выберите отдельный вариант расчёта.

Когда квартиру можно продать без налога

По общему правилу минимальный срок владения составляет пять лет. Три года применяются, если квартира получена в наследство, в дар от члена семьи или близкого родственника, в результате приватизации либо по договору пожизненного содержания с иждивением. Покупка у родственника сама по себе этот срок не сокращает. Калькулятор учитывает также условие единственного жилья.

Чтобы жильё считалось единственным, на дату государственной регистрации перехода права к покупателю у продавца не должно быть другого жилого помещения или доли в нём, в том числе в совместной собственности супругов. Новое жильё, приобретённое продавцом или его супругом в течение 90 календарных дней до этой даты, не учитывается. В форме выбирайте этот вариант после проверки собственности и дат.

С какой даты считать полные годы

• При обычной покупке — с даты регистрации права собственности в ЕГРН.
• Для квартиры по ДДУ — с даты полной оплаты стоимости по договору. Доплата из-за увеличения площади после ввода дома имеет особое правило.
• При наследстве — со дня открытия наследства, обычно со дня смерти наследодателя.

Неполные годы не округляются вверх: два года и одиннадцать месяцев в поле срока — это 2. Не считайте срок по одной только разнице календарных годов. Если менялся состав долей, квартира объединялась, получена при расселении или переоформлялась между супругами, начальная дата может потребовать отдельной проверки. Изучите статью 217.1 НК РФ на портале ФНС.

Цена продажи и кадастровая стоимость

Доход для налога может отличаться от денег по договору. Для облагаемой продажи сравнивают цену квартиры и применимую кадастровую стоимость, умноженную на региональный коэффициент. По общему правилу коэффициент равен 0,7. Большая сумма становится доходом для дальнейшего расчёта; затем из неё вычитают расходы или имущественный вычет.

Кадастровая стоимость берётся из сведений ЕГРН, подлежащих применению на 1 января года перехода права. Для объекта, образованного в этом году, нужны сведения на дату кадастрового учёта. Если применимые сведения действительно отсутствуют, правило кадастрового минимума не применяется. Отсутствие выписки у продавца этого не доказывает.

Закон субъекта РФ может изменить коэффициент, в том числе повысить его до 1 или уменьшить до 0. Здесь значение вводится вручную. ФНС связывает применение регионального правила с местом жительства на дату перехода права, поэтому не выбирайте коэффициент лишь по адресу проданной квартиры. Разъяснение ФНС от 2026 года помогает проверить это условие.

Вычет 1 млн рублей или расходы на покупку

Для одной квартиры можно применить фиксированный имущественный вычет при продаже либо уменьшить доход на фактические, документально подтверждённые расходы на её приобретение. Сложить оба способа по этому объекту нельзя. Калькулятор выбирает меньший налог по введённым данным, но право на расходы подтверждается документами.

Вычет до 1 млн рублей относится к доходу, а не к сумме налога. Для жилья и некоторых других объектов это общий годовой предел. Если в том же году продано несколько квартир или иной объект, относящийся к тому же лимиту, нельзя применить целый миллион к каждому. Такой сценарий выходит за рамки этого калькулятора.

Для расходов сохраните договор покупки и документы об оплате: платёжные поручения, выписки банка, расписки. Не добавляйте автоматически стоимость мебели, ремонта и любой платёж, связанный с жильём. Для наследства и дарения могут учитываться определённые расходы прежнего владельца или суммы, с которых был уплачен налог при получении имущества, но условия нужно проверить по пункту 2 статьи 220 НК РФ.

Расходы больше дохода дают нулевую базу. Отрицательного налога и выплаты денег продавцу не возникает. Если налогооблагаемый доход выше 1 млн рублей, декларация может быть обязательна и при нулевом результате.

Ставки НДФЛ при продаже в 2025–2026 году

Для поддержанного сценария ставка составляет 13% с первых 2,4 млн рублей налоговой базы и 15% с части выше этого порога. Повышенная ставка применяется только к превышению. Квартира за 5 млн с вычетом 1 млн даёт базу 4 млн: 312 000 + 240 000 = 552 000 рублей налога.

Если расходы на покупку той же квартиры составили 4 млн, база уменьшается до 1 млн рублей и налог равен 130 000. В этом примере расходы снижают НДФЛ на 422 000 рублей по сравнению с фиксированным вычетом. Если стоимость по кадастру с коэффициентом окажется выше цены сделки, исходный доход и итог будут другими.

Продажа имущества входит в отдельную совокупность баз пункта 6 статьи 210 НК РФ. В неё входят и другие виды доходов, например облагаемые проценты по вкладам, дивиденды и операции с ценными бумагами. При их наличии окончательный годовой налог может отличаться. Поэтому калькулятор ограничен отсутствием иных облагаемых баз этой группы. Статья 210 и статья 224 НК РФ определяют эту модель.

Декларация и уплата налога

Когда минимальный срок владения соблюдён, доход от этой продажи не декларируется. При меньшем сроке доход можно не отражать, если выполнены условия годового лимита вычета и доход с учётом кадастрового правила не превышает 1 млн рублей. В нашей модели это одна целая квартира; другие продажи за год не учитываются.

Если доход выше лимита, заполните 3-НДФЛ, даже когда расходы обнулили налог. Общий срок подачи — 30 апреля следующего года, уплаты налога из декларации — 15 июля. Для нерабочих дней действуют переносы: конкретный календарь и обязанности проверяйте в ФНС. За продажу 2026 года декларация относится к 2027 году. Калькулятор не отправляет её в инспекцию.

При покупке другого жилья не вычитайте его цену из дохода от проданной квартиры. Вычет при покупке — отдельное право, с другой базой и ограничениями. С 2025 года он не уменьшает базу продажи имущества. Для оценки возврата по основной базе используйте калькулятор имущественного вычета. ФНС объясняет различие налоговых баз.

Условия и ограничения расчёта

Поддерживается один налоговый резидент, один собственник целой квартиры в России, продажа вне предпринимательской деятельности. Вся цена получена и переход права зарегистрирован в одном 2025 или 2026 году. Других облагаемых доходов группы п. 6 ст. 210 и других продаж, расходующих годовой лимит, нет. Допустимые расходы и полный срок владения определяются по документам до ввода.

Не моделируются продажа доли, совместная собственность, рассрочка между годами, уступка прав по ДДУ, нерезидентство, личные фонды, изъятие для государственных нужд, изменения кадастра по спору и специальные правила расчёта при неподаче декларации. Региональный коэффициент поддерживается вручную, региональные сокращения срока не определяются. Такие обстоятельства сначала нужно разобрать отдельно.

Семьи с двумя и более детьми при соблюдении всех условий пункта 2.1 статьи 217.1 могут получить освобождение независимо от срока. Одного числа детей недостаточно: проверяются их статус, приобретение нового жилья в установленный период, соотношение площади или кадастровой стоимости и другая собственность семьи. Эта льгота в форме не рассчитывается. Не используйте обычный результат как налог к уплате, если она может применяться.

Правила проверены на 1 октября 2026 года. Источники: НК РФ на портале ФНС и актуальные разъяснения налоговой службы. Автоматического обновления ставок и региональных законов нет. Основа кадастрового расчёта — статья 214.10 НК РФ.

Частые вопросы