Калькулятор имущественного вычета

Как рассчитать имущественный вычет онлайн

Имущественный вычет уменьшает доход, с которого рассчитывается НДФЛ. Он помогает вернуть часть уплаченного налога при покупке квартиры, комнаты, жилого дома или строительстве жилья в России. Сумма вычета и деньги к возврату — разные величины. Введённая стоимость недвижимости сама по себе не означает, что государство перечислит такую сумму.

Выберите годовой расчёт, чтобы оценить возврат и оставшуюся базу, или режим остатка, если доход за год пока неизвестен. Укажите расходы одного человека, исключаемые средства и вычет, использованный ранее. Если есть ипотека, включите уплаченные проценты. Для годового результата нужны основная налоговая база и удержанный с неё НДФЛ.

После изменения любого параметра старый результат очищается. Новый расчёт выполняется кнопкой или клавишей Enter в поле. Для сравнения сценариев можно скопировать текст или ссылку с заполненными значениями. Ссылка открывается с первичным расчётом; учтите, что её получатель увидит введённые суммы.

Лимиты покупки и ипотечных процентов

Для права, впервые возникшего с 2014 года, расходы на покупку и строительство принимаются в пределах 2 млн ₽ на человека. Несколько объектов могут участвовать в этом лимите. При цене первой квартиры 1,5 млн ₽ остаётся возможность учесть ещё 500 тыс. ₽ подходящих расходов на другое жильё. Это будущая часть лимита, а не уже доступные деньги.

В форме расходы суммируются за всё время по всем учитываемым объектам. Например, ранее вы купили квартиру за 1 млн ₽ и использовали соответствующий вычет, а теперь потратили ещё 1,5 млн ₽. Введите 2,5 млн ₽ общих расходов и 1 млн ₽ использованной базы. Калькулятор примет всего 2 млн ₽ и покажет ещё 1 млн ₽ доступной базы. Ввод только новой цены занизил бы остаток.

Для процентов по целевому жилищному кредиту с 2014 года установлен отдельный предел 3 млн ₽. Он относится к одному объекту: неиспользованную часть нельзя перенести на другую ипотеку. Нужны фактически уплаченные проценты, включая прошлые годы, если они ещё не заявлены. Сумма кредита, основной долг, страхование и будущие платежи по графику сюда не входят. Правила и состав затрат изложены на странице ФНС о приобретении имущества.

Почему возврат не всегда равен 13 процентам

Для основной базы обычного резидента в 2025 и 2026 годах действует прогрессивная шкала. Ставка 13% применяется к части до 2,4 млн ₽, 15% — от 2,4 до 5 млн ₽, 18% — от 5 до 20 млн ₽, 20% — от 20 до 50 млн ₽, 22% — сверх 50 млн ₽. Это шкала статьи 224 НК РФ, а не одна ставка на весь доход.

Калькулятор считает налог дважды: с базы до имущественного вычета и после него. Разница показывает уменьшение НДФЛ. При базе 3 млн ₽ налог до вычета равен 402 тыс. ₽. Если применить 2 млн ₽ вычета на покупку, останется база 1 млн ₽ и налог 130 тыс. ₽. Экономия — 272 тыс. ₽. Поэтому механическое умножение всего вычета на 15% дало бы неверный ответ.

При ставке 13% по всей затронутой части базы привычные суммы составляют 260 тыс. ₽ с покупки и 390 тыс. ₽ с процентов по ипотеке. При более высокой ставке результат может быть больше. Но наличие дорогой квартиры или высокого дохода ещё не гарантирует полный возврат за один год: нужны право, достаточная база и уплаченный налог.

Годовой доход, удержание и остаток

Основная база — не зарплата на руки. Если ваша зарплата начисляется по 100 тыс. ₽ в месяц без иных вычетов, годовая база составит 1,2 млн ₽. С неё НДФЛ по ставке 13% равен 156 тыс. ₽. При доступном вычете 2 млн ₽ можно применить 1,2 млн ₽ и вернуть 156 тыс. ₽, если налог удержан полностью. Остаток 800 тыс. ₽ переносится на следующие годы при сохранении права.

Предварительно уменьшите годовой доход на другие допустимые вычеты: например, за обучение и лечение. Не учитывайте эти суммы дважды. Правила разных налоговых баз установлены статьёй 210 НК РФ. Введите уже подготовленную основную базу, суммарно по всем налоговым агентам; при нескольких работодателях их удержания также складываются.

Денежный возврат от вычета ограничен положительной разницей между удержанным налогом и налогом после пересчёта, но не превышает налоговую экономию. Если в примере с базой 3 млн ₽ работодатель удержал только 200 тыс. ₽, после вычета налог составит 130 тыс. ₽: вернуть за счёт этого вычета можно 70 тыс. ₽. Уменьшение налога при этом остаётся 272 тыс. ₽; остальная часть эффекта сокращает непокрытый налог. Применённая база от недостаточного удержания не восстанавливается автоматически.

Уже предоставленный вычет берите из прежних деклараций или подтверждений ФНС. Не вводите вместо него сумму возврата. После прогрессивного расчёта её нельзя надёжно разделить на 13% и получить использованную базу. Остаток расходов и срок ожидания денег тоже различаются: калькулятор не обещает дату выплаты и не прогнозирует будущие доходы.

Супруги, маткапитал и документы

Супруги могут распределять подходящие расходы по совместно приобретённому жилью с учётом своих прав и личных лимитов. Форма принимает уже распределённую сумму одного супруга. Не вводите полную цену квартиры в два расчёта без законного основания: общая сумма учтённых расходов не должна превышать подтверждённую оплату. Размер доли в собственности не всегда совпадает с распределением затрат.

Средства материнского капитала, бюджетные выплаты, оплата работодателя или других лиц исключаются в относящейся к ним части. Покупка с маткапиталом не означает отказ от вычета на всю стоимость жилья. Например, из 2 млн ₽ оплачено 600 тыс. ₽ маткапиталом: остаются 1,4 млн ₽ личных подходящих затрат. При достаточном доходе на ступени 13% они дают 182 тыс. ₽ уменьшения налога.

Подготовьте договор, документы о праве, подтверждения оплаты, а для ипотечных процентов — кредитный договор и справку банка. Для отделки важны условия договора и вид затрат; обычный ремонт готовой квартиры автоматически не включается. Справка о доходах нужна для годовой базы и удержания. Заявить вычет можно через декларацию 3-НДФЛ после окончания года, через работодателя после подтверждения права или в упрощённом порядке при наличии нужных данных у ФНС.

Условия и ограничения расчёта

Расчёт подходит одному обычному налоговому резиденту РФ с правом, впервые возникшим с 2014 года и не позднее выбранного года. Право до 2014 года и ранее использованное старое право исключены. Для процентов поддерживаются целевые кредиты с 2014 года; старые кредиты имеют другие условия. При покупке у взаимозависимых физических лиц вычет не предоставляется: проверьте продавца и основания по статье 220 НК РФ.

В годовом режиме исключены другие налоговые базы: северные и выплаты СВО, продажа или дарение имущества, вклады, дивиденды, ценные бумаги, цифровые активы, КИК и выигрыши. Не складывайте их с основной зарплатой. Здесь не определяется право на вычеты в этих группах, не рассчитывается перенос между ними. Специальные статусы, включая нерезидентов и иностранных агентов, тоже вне области инструмента. Особенности групп и изменения описывает ФНС в правилах 2026 года.

Имущественный вычет, уже предоставленный в расчётном году, возвраты через работодателя, перенос на прошлые годы у пенсионеров и перерасчёт старых деклараций здесь не моделируются. Применение покупки раньше процентов — выбранный порядок расчёта, а не требование закона. В режиме остатка годовой налог не вычисляется. Декларацию, соглашение супругов и заявление калькулятор не формирует; ФНС проверяет документы и учитывает состояние ЕНС перед фактическим возвратом.

Частые вопросы

Правила проверены 1 октября 2026 года. Расчёт справочный, в пределах указанной модели. Для подготовки данных также доступен калькулятор НДФЛ с отдельным расчётом северных надбавок.